ABC des Wohnens

CARPORTS
sind Kfz-Stellplätze im Freien mit Überdachung, befinden sich im Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum soll an ihnen nicht begründet werden können. In den meisten Teilungserklärungen werden Carports als Sondernutzungsrechte dem Sondereigentum zugewiesen.

EIGENTÜMERVERSAMMLUNG
In Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheiden die Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluss. Die Beschlussfassung erfolgt grundsätzlich in einer Versammlung der Wohnungseigentümer. Ohne Versammlung ist ein Beschluss nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss (Umlaufbeschluss) schriftlich erklären. Die Wohnungseigentümerversammlung ist danach der vorrangige Entscheidungsträger für Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums. Die Vorbereitung und Leitung der Versammlung gehört zu den wesentlichen Aufgaben des Verwalters.

GEMEINSCHAFTSEIGENTUM
Das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum eines Dritten stehen, sind gemäß S 1 Abs. 5 WEG Gemeinschaftseigentum. Ferner gehören gem. S 5 Abs. 2 WEG Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, zum Gemeinschaftseigentum.

GRUNDDIENSTBARKEIT
Grundstücke können mit sogenannten Dienstbarkeiten belastet werden. Als Dienstbarkeiten an fremden Grundstücken kennt das BGB die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und den Nießbrauch

HAUSGELD
Die Miteigentümer tragen gemäß 516 Abs. 2 WEG die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Unter den Begriff Hausgeld fallen die zeitanteiligen Vorschusszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten gemäß dem gültigen Wirtschaftsplan. Der Begriff Hausgeld ist dem, auch häufig verwandten Begriff "Wohngeld", vorzuziehen, um Verwechslungen mit den auch als Wohngeld bezeichneten öffentlichen Mietzuschüssen zu vermeiden.

INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGE (IHR)
Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt in $ 21 Abs. 5 Nr. 4, dass zur ordnungsgemäßen Verwaltung die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört. Die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage ist zwingender Bestandteil der Jahresabrechnung.

JAHRESABRECHNUNG
Die Erstellung der Jahresabrechnung ist eine der wesentlichsten Pflichten des Verwalters, die ihre gesetzliche Grundlage in 5 28 Abs. 3 WEG findet. Die Jahresabrechnung ist eine zeitnah zu erstellende geordnete Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Wirtschaftsjahres. Sie muss übersichtlich und für einen nicht geschulten Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehung eines sachverständigen Dritten nachvollziehbar sein.

KAUFVERTRAG
Erwerber und Veräußerer treffen im Kaufvertrag  Regelungen zum Beispiel über den Übergang des Besitzes, der Kosten, Lasten und Nutzungen. Der Erwerber tritt mit allen Rechten und Pflichten in die Gemeinschaft ein.

LASTSCHRIFT
Die Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren ist seitens der Rechtsprechung bereits seit längerer Zeit anerkannt. Eine Bestimmung in einer Gemeinschaftsordnung ist wirksam, wonach die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, dem Verwalter eine Ermächtigung zur Einzahlung von Wohngeldern im Lastschriftverfahren zu erteilen.

MEHRHAUSANLAGE
Unter einer Mehrhausanlage versteht man eine Eigentümergemeinschaft, die aus mehreren, ggf. gleichartigen Wohngebäuden besteht.

NUTZUNGSARTEN DER WOHNUNG
Jeder Wohnungseigentümer kann nach S 13 WEG, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren. Der Wohnungseigentümer ist echter Alleineigentümer. Er kann die Wohnung u.a. übereignen, vermieten oder nutzen sowie beispielsweise die innere Aufteilung der Räume verändern.

ORDNUNGSGEMÄSSE VERWALTUNG
Der Begriff "ordnungsgemäße Verwaltung" ist gesetzlich nicht bestimmt. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem WEG nur teilweise entnommen werden. Nach    § 14 Abs. 1 WEG ist ordnungsgemäß, was dem geordneten Zusammenleben der Gemeinschaft dient und den Interessen der Gemeinschaft nach billigem Ermessen entspricht. Allgemein fallen unter die ordnungsgemäße Verwaltung, Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung und normale Nutzung des Wohnungseigentums gerichtet sind.

PROTOKOLL DER EIGENTÜMERVERSAMMLUNG
Gemäß S 24 Abs. 6 WEG ist über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse eine Niederschrift zu erstellen. Das Gesetz regelt zwar nicht, wer die Erstellung der Niederschrift vorzunehmen hat. Die Erfüllung dieser Pflicht obliegt in der Regel jedoch dem Verwalter, es sei denn, die Versammlung überträgt sie durch Beschluss einem anderen Teilnehmer.

RECHTSBERATUNG
Ständig wird der Verwalter mit Rechtsfragen seiner Kunden konfrontiert. Er sollte sich daher darüber im Klaren sein, inwieweit er rechtsberatend tätig sein darf und welche Honorierung vereinbart werden kann.

SONDEREIGENTUM
Das Sondereigentum ist gesetzlich nicht definiert. Nach dem WEG setzt sich das Wohnungseigentum aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen. Sondereigentum kann nur an abgeschlossenen Räumen begründet werden. Das Sondereigentum entsteht gemäß § 2 WEG, bei Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag oder durch Teilung. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, wie z.B. Garagen, Carports oder Stellplätzen.

WOHNUNGSEIGENTUMERGEMEINSCHAFT
Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird entweder durch Vereinbarung oder durch die Erklärung eines einzelnen Eigentümers begründet. In beiden Fällen wird eine Urkunde, in der Regel Teilungserklärung genannt, erstellt, in welcher einerseits die Aufteilung des Grundstücks bzw. des Gebäudes beschrieben wird und welche andererseits das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regelt.

UMLAUFBESCHLUSS
Ein so genannter Umlaufbeschluss gem. § 23 Abs. 3 WEG ermöglicht einen Beschluss außerhalb einer Versammlung im schriftlichen Verfahren. Diesem müssen alle Eigentümer zustimmen, auch wenn innerhalb einer Versammlung ein Mehrheitsbeschluss ausreichend gewesen wäre.

VOLLMACHT
Die Vollmacht ist die durch Rechtsgeschäft erteilte Vertretungsmacht. Der Umfang der Bevollmächtigung wird dabei stets von dem Vollmachtgeber bestimmt. Da ein Wohnungseigentumsverwalter in keinem öffentlichen Register aufgeführt ist, ist dem Verwalter zur Vermeidung von Rechtsunsicherheiten im Rahmen seiner Rechtsgeschäfte mit Dritten seitens der Eigentümergemeinschaft eine entsprechende Vollmacht auszustellen.

WIRTSCHAFTSPLAN
Der Wirtschaftsplan ist die Rechtsgrundlage für die Anforderung des Wohngeldes bis zum Vorliegen des endgültigen Jahresergebnisses in Form der Wohngeldabrechnung. Auch nach Genehmigung der Jahresabrechnung bleibt der Wirtschaftsplan als Anspruchsgrundlage gegenüber ausgeschiedenen Wohnungseigentümern bestehen.

ZWANGSVERWALTUNG
Die Zwangsverwaltung spielt neben einer etwaigen Zwangsversteigerung in das unbewegliche Vermögen eines Schuldners eine nicht unerhebliche Rolle. Der Gläubiger wird hier nicht aus der Substanz eines Grundstückes bzw. einer Eigentumswohnung, sondern aus den laufenden Erträgen, wie beispielsweise den Mieteinnahmen, befriedigt. Das Eigentum an der Wohnung verbleibt dem säumigen Wohnungseigentümer, die Verwaltung geht jedoch auf den Zwangsverwalter über.